Wer eine Immobilie verkaufen möchte, der profitiert von einer Immobilienbewertung durch den Profi. Nur wer den realistischen Wert des zu verkaufenden Objekts beziffern kann, verkauft zu einem Preis, der einen raschen und dennoch lukrativen Verkauf ermöglicht.
Definition der Immobilienbewertung
Bei der Bewertung einer Immobilie geht es darum, dass ein unabhängiger Gutachter oder ein Sachverständiger dem Kunden eine objektive Grundlage liefert, welche den aktuellen Marktwert der Immobilie wiedergibt. Natürlich muss man nicht exakt zu dem bezifferten Wert verkaufen, doch ein grober Rahmen wird vorgegeben.
Der ermittelte Wert einer Immobilie hängt ab vom Zustand, der Größe und der Ausstattung der Immobilie. Doch auch äußere Faktoren wie der Standort und die aktuellen Gegebenheiten auf dem Immobilienmarkt vor Ort werden berücksichtigt.
Daraus folgt: Wer heute eine Immobilienbewertung erstellen lässt, bei dem sich kann sich der anzunehmende Wert ein Jahr später durchaus verändert haben. Eine Verschlechterung des Zustands könnte den Wert verringern, gestiegene Immobilienpreise in der Region könnten den Wert erhöhen.
Die Vergleichswertermittlung
Bei dieser Art der Wertermittlung wird vor allem berücksichtigt, was ähnliche Objekte wert sind. Hierbei spielen wieder Alter, Zustand Lage und Ausstattung der Immobilie eine Rolle. Vielleicht wurde ein ähnliches Objekt in der direkten Nachbarschaft kürzlich veräußert? Der Preis kann in diesem Fall als Grundlage dienen.
Meistens beachtet ein professioneller Sachverständiger allerdings nicht nur den Preis von einer einzigen Immobilie, sondern betrachtet die Marktlage vor Ort in ihrer Gesamtheit. Schließlich kann es sein, dass ein Objekt unter Wert verkauft oder umgekehrt ausnahmsweise mehr bezahlt wurde.
Die Ertragswertermittlung
Dieses Verfahren kommt häufig zur Anwendung, wenn es um aktuell vermietete Immobilien oder um Immobilien aus dem Bereich Gewerbe geht.
Basis für die Berechnung des Wertes sind die Geldbeträge, die mit dem Objekt verdient werden können. Ausgegangen wird vom Nettowert.
Der Wert vermindert sich automatisch, wenn in der Zukunft Aufwandszahlungen getätigt werden müssen.
Die Sachwertermittlung
Hier geht es ausschließlich um solche Objekte, die nicht zum Zweck des Wohnens vermietet oder genutzt werden. Das können zum Beispiel Bahnhöfe oder Fabrikhallen sein. Dabei steht vor allem der angenommene Wert für eine Wiederbeschaffung im Vordergrund.
Die Ermittlung bezieht sich in erster Linie auf die sogenannten baulichen Anlagen. Sinnvollerweise wird berechnet, was der Neubau der Objekte kosten würde. Danach werden jene Posten abgezogen, die den Wert im direkten Vergleich mit einem Neubau mindern.
Gibt es weitere Umstände, die den Wert in positiver oder in negativer Weise beeinflussen, werden diese ebenfalls berücksichtigt.
Worauf Verbraucher achten
Wenn eine Immobilienbewertung erstellt werden soll, wenden sich Laien an einen Profi. Makler sind weniger unabhängig als Sachverständige, weil sie nicht am Verkauf der Immobilie beteiligt sind.
Alle Ergebnisse der Immobilienbewertung sollten schriftlich vorliegen, damit Immobilienbesitzer genau nachvollziehen können, wie der Profi zu seinem Ergebnis kommt. Mit einer schriftlichen Dokumentation sorgt man außerdem vor. Wer das gerne möchte, kann diese einem potenziellen Käufer vorlegen, der den Preis noch verhandeln will.
Die Immobilienbewertung wird erst dann in Auftrag gegeben, wenn das Objekt verkauft werden soll. Ansonsten kann sich der Wert innerhalb weniger Monate so stark verändern, dass eine neue Immobilienbewertung angefertigt werden muss. Da die Ausstellung der Bewertung Geld kostet, sollte man sich diesen zusätzlichen Schritt sparen.
Diese Unterlagen werden für die Immobilienbewertung benötigt
Damit der Sachverständige eine gute Grundlage für die Bewertung der Immobilie hat, händigt der aktuelle Eigentümer einige Unterlage aus, die den Zustand des Hauses genau dokumentieren. Dazu gehört der Grundbuchauszug als wichtigstes Dokument. Des Weiteren werden der Bauplan, der Grundriss, der Energieausweis und ein Auszug aus der Flurkarte benötigt.
Sofern Sanierungen, wie z.B. neue Fenster, durchgeführt wurden, sind auch Dokumente hierzu hilfreich. Infrage kommen Rechnungen des Handwerkers oder ähnliches.
Weil manche Dokumente zuerst noch beantragt oder neu ausgestellt werden müssen, sollten Verkäufer hierfür Zeit einplanen! Bei den zuständigen Ämtern kommt es nicht selten zu einer Wartezeit von mehreren Wochen, Das muss einkalkuliert werden, wenn die Immobilie so schnell wie möglich veräußert werden soll.
Der zuständige Fachmann für die Immobilienbewertung fasst alle Informationen in einem Exposé zusammen, das auch für die Präsentation der Immobilie vor potenziellen Käufern genutzt werden kann.