Es gibt eine Reihe von Faktoren, die beim Wohnungskauf auf jeden Fall beachtet werden sollten. Dazu gehört sicherlich auch die fortlaufende Entwicklung am Kapitalmarkt. Noch vor rund 15 Jahren galt die Grundregel, dass man für den Kauf einer Immobilie rund 30 % des Kaufpreises plus Kauf- oder Baunebenkosten (Notarkosten, Steuern und Abgaben) als Eigenkapital mitbringen sollte.
Doch mit dem immer länger anhaltenden Zinstief änderte sich auch diese Regel am Markt für Immobilienfinanzierungen. Plötzlich waren 100 % Finanzierungen an der Tagesordnung – bei manchen Banken sogar 120 % Finanzierungen. Das waren Finanzierungsangebote, in denen die Kaufnebenkosten und eventuell darüberhinausgehende Kosten für Renovierungsarbeiten noch mit enthalten waren. Selbst, wenn diese den Wert der Immobilie nicht gesteigert haben.
In den letzten Monaten ist der Kapitalmarkt in leichte Aufregung geraten. Das liegt unter anderem daran, dass die Inflationsrate in Deutschland binnen eines Jahres von -0,3 % auf über 4 % hochgeschnellt ist. Das spiegelt zwar jeweils nur einzelne Monatswerte wider – zeigt aber recht deutlich, in welche Richtung die Entwicklung derzeit geht. Viele Experten erwarten daher in absehbarer Zeit eine Reaktion der Europäischen Zentralbank. Sollte diese wirklich von ihrer absoluten Niedrigzinspolitik abweichen, hätte das erhebliche Auswirkungen auf den Kreditmarkt – auch und vor allen Dingen bei Immobilienfinanzierungen.
Die Vorteile einer 100 % Finanzierung
Wer sich also heute eine Wohnung kaufen möchte, sollte sich gut überlegen, ob er dabei auf eine 100 % Finanzierung setzen will. Auch, wenn die Vorteile einer solchen Finanzierung auf den ersten Blick recht groß erscheinen. Da wäre beispielsweise der Umstand, dass der Unterschied in den Zinsen zwischen einer 70 % Finanzierung und einer 100 % Finanzierung in den letzten Jahren tatsächlich nur noch im Nachkommabereich zu finden ist.
Eine 100 oder gar 120 % Finanzierung bringt den großen Vorteil, dass hier auch Personen ohne große finanzielle Polster zuschlagen können. Wer ein entsprechendes Polster hat, kann dieses behalten und hat so Rücklagen für den Fall der Fälle. Da die Bank das daraus erwachsene Risiko in den letzten Jahren nur sehr verhalten mit höheren Zinsen an die Kunden weitergegeben hat, war eine so hoch angesetzte Finanzierung in vielen Fällen die optimale Lösung.
Diese Gefahren bringt eine 100 %-Finanzierung mit sich
Das Problem dabei: Wer eine 100 % Finanzierung abschließt, dann aber womöglich nur vergleichsweise wenig tilgt, hat nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch immer einen sehr hohen Restbetrag zu finanzieren. Sind die Zinsen aber im Verlauf der Zinsbindungsfrist tatsächlich gestiegen, kann eine Anschlussfinanzierung unter Umständen sogar teurer werden als die Ursprungsfinanzierung. Vor allem, da selbst bei einer 2-prozentigen Tilgung nach 10 Jahren in der Regel keine 30 % des Kaufpreises abgetragen sind – eine Anschlussfinanzierung würde also immer noch über der „magischen Grenze“ von 70 % des ursprünglichen Kaufpreises liegen.
Die Gefahr bestünde umso mehr, wenn die Immobilie womöglich nicht im Wert steigt, sondern der Wert aufgrund steigender Zinsen und stark zurückgehender Nachfrage auf dem Immobilienmarkt eher sinkt, kann das bei den Verhandlungen zur Anschlussfinanzierung schon zu einer teuren Angelegenheit werden. Wer über eine Eigentumswohnung als Investition nachdenkt, sollte daher auf keinen Fall eine 100 % Finanzierung nutzen. Im schlimmsten Fall würden nach Ablauf der ersten Zinsbindung die Kreditkosten höher liegen als die erzielbaren Mieteinnahmen.
Das sollten Sie heute beachten, wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten
Einer der wichtigsten Faktoren beim Wohnungskauf ist sicherlich der, immer den Wert der Wohnung möglichst genau ermitteln zu lassen. In vielen Fällen beauftragen die Banken, mit denen Sie in Verhandlungen treten, einen eigenen Gutachter zu diesem Zweck. Sollte das einmal nicht passieren, ist es wichtig einen eigenen Gutachter zu beauftragen. Der Immobilien Markt ist inzwischen komplett überhitzt und nicht wenige Experten befürchten, dass sich nach und nach eine Immobilienblase bildet, die früher oder später platzen können.
Daher ist es wichtig, wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten, vom Preis her nicht über dem aktuellen Marktwert der Immobilie zu liegen. Denn schon der aktuelle Marktwert ist aufgrund der großen Nachfrage und der nach wie vor niedrigen Zinsen im Vergleich zu dem Marktwert vor gut 15 Jahren deutlich gestiegen. Sollte dieser wieder fallen, nachdem Sie Ihre Investition womöglich zu einem Preis über dem hohen aktuellen Wert getätigt haben, kann die Eigentumswohnung als Investition zu einem teuren Missverständnis werden.
Fazit: Eine Eigentumswohnung als Investition kann sich noch immer lohnen
Auch heute kann sich eine Eigentumswohnung als Investition lösen. Sowohl als selbst genutzte Immobilie zur Vermeidung von Mietverpflichtungen im Alter. Als auch als Objekt zum Vermieten. Wichtig ist nur, dass Sie Ihre Finanzierung von vornherein an die aktuellen Unsicherheiten des Marktes anpassen.