Für viele Mieter ist die jährliche Betriebskostenabrechnung in etwa so durchsichtig wie eine Ziegelwand. Bei vielen Positionen auf der Abrechnung fragen sie sich, welche Leistung genau dahintersteckt und ob es wirklich rechtens ist, dass sie nun dafür aufkommen müssen. Oftmals zurecht, denn auch die Vermieter machen manchmal unbeabsichtigte Fehler bei der Abrechnung. Im Folgenden finden sich die wichtigsten Fragen und Antworten im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung.
Was darf auf keinen Fall auf den Mieter umgelegt werden?
Im ersten Schritt ist es wichtig zu wissen, welche Kosten auf keinen Fall an den Mieter weitergegeben werden dürfen. Dabei handelt es sich um die folgenden Positionen:
- Kosten für die Hausverwaltung
- Gebühren für Bank und Kontoführung
- Beseitigung von Ungeziefer
- Besorgung von Werkzeug und Utensilien (zum Beispiel Müllbehälter oder Schneeschieber)
- Instandhaltungskosten und Reparaturarbeiten am Gebäude
- Mietausfälle aufgrund leerstehender Wohnungen
- Neu- oder Umgestaltung von Gehwegen und Gartenanlagen
Wer sich nicht sicher ist, ob es sich bei einer der Positionen auf seiner Abrechnung um einen der genannten Punkte handelt, sollte sich zusätzlich den Rat eines Experten einholen. Es gibt beispielsweise Webseiten, die sich diesem Thema widmen und auf denen Spezialisten zu diesem Thema informieren.
Welche Kosten dürfen in der Betriebskostenabrechnung erscheinen?
Um einen deutschlandweit einheitlichen Standard zu gewährleisten, sind die Positionen, die in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden dürfen, in der sogenannten Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Der genaue Wortlaut des Gesetzes steht zum Download auf der Webseite des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz bereit.
Dazu gehören unter anderem die folgenden Positionen:
- Grundversorgung mit Strom, Wasser und Wärme
- Leistungen eines Hausmeisters oder eines professionellen Reinigungsdienstes
- Bereitstellung von Kabelfernsehen
- Gebühren für die Müllabfuhr und die Straßenreinigung
- Haftpflichtversicherung für das Gebäude
In der Abrechnung wird zwischen kalten und warmen Betriebskosten unterschieden.
Was ist unter kalten Betriebskosten zu verstehen?
Unter den kalten Betriebskosten wird einfach ausgedrückt alles verstanden, was nicht für Wärme innerhalb der eigenen Wohnung sorgt. In manchen Fällen kommt es vor, dass hier kleine Beträge unter einer Position als „sonstige Nebenkosten“ zusammengefasst werden. Das ist jedoch nur dann zulässig, wenn es zu der Betriebskostenabrechnung eine sogenannte Nebenkostenabrechnung gibt, in der diese Kosten eindeutig bezeichnet und einzeln aufgeführt werden.
Zu den klassischen kalten Betriebskosten zählen beispielsweise Wasser, Strom, Gas, die Müllabfuhr sowie gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie ein Aufzug oder die Waschküche. Beim Aufzug ist es übrigens unerheblich, ob sich die Wohnung ebenerdig oder auf einer höheren Etage befindet.
Welche Positionen werden den warmen Betriebskosten zugeordnet?
Die warmen Betriebskosten bestehen primär aus den Heizungs- und Warmwasserkosten. Dabei handelt es sich um die einzigen Betriebskosten, deren Verrechnungsbasis der tatsächliche Verbrauch ist.
Messgeräte an den Heizungen in den Wohnungen helfen dabei, den Verbrauch jedes einzelnen Mieters zu ermitteln. Dieser sogenannte „Verbrauchswert“ macht 50 bis 70 Prozent der warmen Betriebskosten auf der Abrechnung aus. Die restlichen 30 bis 50 Prozent werden auf alle Mieter im Haus nach einem Verteiler- beziehungsweise Umlageschlüssel aufgeteilt.
Was ist ein Verteilerschlüssel?
Der Verteilerschlüssel wird eingesetzt, um die Betriebskosten auf alle Wohneinheiten in der jeweiligen Wohnanlage gleichmäßig und gerecht aufzuteilen. Ausgangsbasis dafür ist in den meisten Fällen die Größe der Wohnung, in seltenen Fällen wird auch die Anzahl der Bewohner einer Wohnung herangezogen.
Welche Methode im jeweiligen Fall zur Anwendung kommt, können Mieter in ihrem Mietvertrag nachlesen.
Welche Möglichkeiten gibt es, wenn die Betriebskostenabrechnung als zu hoch erscheint?
Der erste Weg in solchen Fällen sollte immer direkt zum Vermieter führen. Denn oftmals handelt es sich wirklich um einen Fehler, der durch ein kurzes Telefongespräch oder eine schriftliche Nachricht schnell klargestellt werden kann. Auch bei Verständnisfragen sollte auf alle Fälle der Vermieter direkt kontaktiert werden.
Kommt es hier zu Unstimmigkeiten oder ist der Vermieter nicht gewillt, zur Klärung des Sachverhalts beizutragen, ist der Mieter im Gegensatz dazu auch nicht verpflichtet, die Abrechnung unmittelbar zu bezahlen. Ab Erhalt der Abrechnung haben Mieter laut Gesetz zwölf Monate Zeit, um einen offiziellen Widerspruch gegen die Abrechnung einzulegen.