Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand stellen steuerlich Werbungskosten dar
Wer ein Haus oder eine Wohnung vermietet, profitiert nicht allein von den monatlichen Mieten. Die Aufwendungen, die mit der Vermietung einer Immobilie verbunden sind, müssen von dem Vermieter ebenfalls einkalkuliert werden. Neben den immer wieder kehrenden Kosten – wie Grundsteuer, Strom, Wasser und Heizung – fallen auch Kosten für die Sanierung und Modernisierung der Immobilie an.
Der positive Effekt zeigt sich bei der jährlichen Steuererklärung. Die Mieteinnahmen stellen steuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar. Damit fallen sie unter eine der sieben Einkunftsarten, die einkommensteuerpflichtig sind.
Die Kosten, die der Vermieter für den Betrieb der Wohnung aufwendet, sind Werbungskosten. Diese können von den Mieteinnahmen abgezogen werden und mindern die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Zu den abzugsfähigen Ausgaben zählt auch der Aufwand für die Sanierung und die Modernisierung einer Immobilie. Der Gesetzgeber macht allerdings einen feinen Unterschied zwischen Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand.
Wie wird Erhaltungsaufwand steuerlich behandelt?
Erhaltungsaufwendungen sind in dem Jahr, in dem sie bezahlt werden, in voller Höhe abziehbar. Unter den Erhaltungsaufwand fallen jene Kosten, die für die Erneuerung bereits vorhandener Teile geleistet werden.
Muss z.B. nach einem Sturm das Dach eines Hauses komplett saniert werden, stellen die Kosten für die Dachziegel Erhaltungsaufwand dar. Der Aufwand kann im Jahr der Bezahlung als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Hierdurch sinkt die Steuerlast.
Neben Reparaturaufwendungen zählen insbesondere die Pflege- und Wartungskosten zu den Erhaltungsaufwendungen.
Eine Besonderheit gilt für größere Erhaltungsaufwendungen. Hier hat der Gesetzgeber in § 82b EStDVO (Einkommensteuerdurchführungsverordnung) die Möglichkeit geschaffen, größere Erhaltungsaufwendungen auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren gleichmäßig – also immer in derselben Höhe – zu verteilen.
Von dieser Möglichkeit kann ein Vermieter Gebrauch machen, wenn seine Mieteinnahmen in dem betreffenden Jahr sehr niedrig waren und für die Folgejahre eine Änderung – z.B. durch den Abschluss neuer Mietverträge – zu erwarten ist.
Hätten die Kosten der Dachreparatur beispielsweise 20.000 Euro betragen hat der Vermieter die Wahl. Er kann die Aufwendungen komplett im Jahr der Bezahlung geltend machen. Er kann den Aufwand aber auch gleichmäßig auf 5 Jahre verteilen. Die abzugsfähigen Werbungskosten betragen dann in diesem und in den folgenden vier Jahren jeweils 4.000 Euro.
Wie wird Herstellungsaufwand steuerlich behandelt?
Herstellungsaufwand kann steuerlich nur über die Abschreibung als Werbungskosten berücksichtigt werden. Der Gesetzgeber spricht immer dann von Herstellungsaufwand, wenn die Modernisierungsmaßnahmen zu einer Vermehrung der Gebäudesubstanz führen.
Die Finanzgerichtsbarkeit hat in zwei Urteilen dazu Stellung genommen. Nach der Ansicht der Richter am Bundesfinanzhof handelt es sich sowohl bei der Anbringung von Markisen als auch bei der Installation von Alarmanlagen um Herstellungsaufwand.
Die Finanzverwaltung geht über die Urteile hinaus immer dann von Herstellungsaufwand aus, wenn durch die Sanierungsmaßnahmen eine Verbesserung des Standards erreicht wird. Für die Prüfung einer Standardverbesserung hat der Gesetzgeber vier Entscheidungskriterien angesetzt. Dies sind Heizungsinstallationen, Sanitäranlagen, Elektroinstallationen und Fenster. Nimmt der Steuerpflichtige in drei dieser Bereiche Veränderungen vor, ist für die Finanzverwaltung ersichtlich, dass es sich um Herstellungsaufwand handelt.
Herstellungsaufwendungen sind auf die Dauer der betrieblichen Nutzung des angeschafften Gegenstandes zu verteilen. Geht man bei einer Alarmanlage von einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 10 Jahren und Gesamtkosten von 10.000 Euro aus, sind in diesem und den folgenden neun Jahren jährlich 1.000 Euro als Werbungskosten abzugsfähig.
Was bedeutet »anschaffungsnaher Herstellungsaufwand«?
Herstellungsaufwand wird dann von der Finanzverwaltung unterstellt, wenn die Modernisierungsmaßnahmen in zeitlicher Nähe zu der Anschaffung der Immobilie stehen.
Unter zeitlicher Nähe versteht der Gesetzgeber einen Zeitraum von drei Jahren. Ein weiteres Kriterium für anschaffungsnahen Herstellungsaufwand ist, dass 15% der Anschaffungskosten für das Gebäude überschritten werden. Ausdrücklich wird hier darauf hingewiesen, dass die Kosten für den Grund und Boden bei der Ermittlung nicht berücksichtigt werden.
Auch für den »anschaffungsnahen Herstellungsaufwand« hat der Gesetzgeber eine Ausnahme geschaffen. Betragen die Kosten für den Aufwand insgesamt nicht mehr als 4.000 Euro, können sie von dem Steuerpflichtigen sofort und in voller Höhe als abzugsfähige Werbungskosten geltend gemacht werden.