Wann ist die Abschreibung auf Immobilien zulässig?
Bei der Vermietung eines Hauses zählt die Abschreibung auf Immobilien zu den Werbungskosten, die der Vermieter von den Mieteinnahmen abziehen kann.
Der Unternehmer, der ein Gebäude betrieblich nutzt (z.B. Lagerhalle, Bürogebäude, Produktionsstätten) kann die Abschreibung als Betriebsausgaben ansetzen.
Investiert ein Geldanleger in ein Baudenkmal, können die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen als Abschreibung von der Steuer abgesetzt werden.
Wer eine Immobilie kauft, um diese selber zu nutzen, kann nicht von der Gebäudeabschreibung profitieren. Selbstgenutztes Wohneigentum wird vom Staat mit Baukindergeld und anderen Fördermöglichkeiten unterstützt. Wer eine Immobilie zur Vermietung kauft, kann in den meisten Fällen die Grunderwerbssteuer absetzen.
Zimmermann & Partner, die Steuerberater aus Düsseldorf informieren Ihre Mandantschaft darüber, was bei den verschiedenen Abschreibungsmöglichkeiten steuerrechtlich zu beachten ist.
Die Abschreibung bei der Vermietung einer Immobilie
Schaffen Sie sich ein Haus oder eine Wohnung an, um diese zu vermieten, können Sie die Anschaffungskosten über mehrere Jahre verteilt als Werbungskosten geltend machen. Dasselbe gilt, wenn Sie eine Immobilie errichten. In diesem Fall bilden die Herstellungskosten die Berechnungsgrundlage der Abschreibung.
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist für Immobilien, die nach dem 31. Dezember 2005 angeschafft oder hergestellt wurden nur noch linear möglich. Für Gebäude, die vor dem 01.01.2006 gekauft oder erbaut wurden, war darüber hinaus auch eine degressive Abschreibung denkbar. Maßgeblich für die Abgrenzung des Zeitpunkts war das Datum des Kaufvertrags.
Die lineare Gebäudeabschreibung (Gebäude-AfA) ist im § 7 Absatz 4 EStG geregelt. Sie gilt für alle Gebäude, die vermietet werden.
Wurde das Gebäude bis zum 31. Dezember 1924 gekauft oder hergestellt, kann der Eigentümer über 40 Jahre lang 2,5% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten als AfA geltend machen.
Für Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1924 in das Eigentum des Vermieters gelangten, kann er über 50 Jahre lang 2% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Werbungskosten in Abzug bringen.
Die Abschreibung kann nur auf das Gebäude selbst vorgenommen werden. Bei dem dazugehörigen Grundstück handelt es sich um ein sogenanntes nicht abnutzbares Wirtschaftsgut, bei dem keine AfA in Abzug gebracht werden kann.
Der Abschreibungszeitraum beginnt bei jedem Erwerb neu. Angenommen Sie haben die Immobilie von einem Käufer erworben, der es auch über die Abschreibung abgesetzt hat. Das Haus wurde erst vor zehn Jahren erbaut.
Maßgeblich sind für Sie die Nettoanschaffungskosten, die Sie bei dem Erwerb aufgewandt haben. Solange Sie die Immobilie zu Vermietungszwecken nutzen, können Sie über 50 Jahre lang 2% hiervon abschreiben und als Werbungskosten geltend machen.
Die Abschreibung bei betrieblich genutzten Immobilien
Bei betrieblich genutzten Immobilien ist der bürgerlich-rechtliche oder der wirtschaftliche Eigentümer ermächtigt, die Abschreibung als Betriebsausgaben geltend zu machen.
Wirtschaftlicher Eigentümer ist derjenige, der die Immobilie tatsächlich nutzt. Wurde beispielsweise ein Betrieb verpachtet, geht das bürgerlich-rechtliche Eigentum nicht auf den Pächter über. Es verbleibt bei dem Verpächter.
Der Pächter nutzt die Immobilie im wirtschaftlichen Sinne, weil er hier beispielsweise Büros und Produktionsstätten für sein Unternehmen untergebracht hat. Er ist in diesem Fall berechtigt, die Abschreibung geltend zu machen.
Die Abschreibung bei betrieblich genutzten Immobilien ist wie bei Vermietungsobjekten nach der Vorschrift des § 7 Absatz 4 EStG vorzunehmen.
Die Abschreibung bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen
Die finanzielle Investition in ein Baudenkmal bringt dem Kapitalanleger hohe Steuervergünstigungen. Dies ist vom Gesetzgeber so gewollt.
Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie kann hier viel höhere Steuern geltend machen, als wenn er einen Neubau oder einen Altbau zu Vermietungszwecken erwirbt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Immobilie saniert wird. Die Kosten, die dem Eigentümer hierbei entstehen können als Abschreibung geltend gemacht werden.
Steht die Immobilie unter Denkmalschutz, spielt es für die Gewährung der Abschreibung keine Rolle, ob sie vermietet oder vom Eigentümer selber genutzt wird. Die Nutzung der Immobilie ist aber relevant für die Höhe der AfA.
Dient die Immobilie Vermietungszwecken, können die Kosten für die Sanierung über acht Jahre lang mit neun Prozent abgeschrieben werden. In den vier folgenden Jahren können sieben Prozent Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden.
Sie nutzen die unter Denkmal stehende Immobilie für eigene Wohnzwecke? Fallen hier Kosten für die Sanierung an, können Sie diese in den folgenden zehn Jahren mit jeweils neun Prozent in Ihrer Steuererklärung geltend machen