Die Anzahl an Wohnungen in Berlin nimmt seit 2011 kontinuierlich zu. Nach dem IBB Wohnungsmarktbericht von 2019 gab es in der Bundeshauptstadt 2018 knapp 1,95 Millionen Wohnungen. Den größten Anteil nehmen dabei die Geschosswohnungen ein (etwa 87 Prozent). Rund 11 Prozent der Wohnungen befinden sich in Ein- bzw. Zweifamilienhäusern. Knapp drei Prozent sind Wohnheimen und Wohnungen in Nichtwohngebäuden zuzurechnen. Nach Wohnungstypen haben ein Drittel zwei Wohnräume, 27 Prozent drei und 23 Prozent einen Wohnraum. Der Anteil von Wohnungen mit vier bzw. mehr als vier Wohnräumen liegt 2018 bei 17 Prozent.
Mietendeckel für Bestandswohnungen
Neu auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln – Hinweis: Dokument ist ein PDF), das umgangssprachlich „Mietendeckel“ genannt wird. Das Gesetz wurde am 30. Januar 2020 beschlossen und trat am 23. Februar 2020 in Kraft. Der fünfjährige Mietendeckel gilt für alle Bestandswohnungen mit einem Baujahr vor 2014. Das sind rund 1,5 Millionen Wohnungen. Neubauwohnungen, das sind Wohnungen, die zum 1. Januar 2014 bezugsfertig waren, fallen nicht unter das MietenWoG Bln.
Da das Gesetz rückwirkend gilt, sind die Mieten für Bestandswohnungen auf den Mietpreis vom 18. Juni 2019 eingefroren. Ab November 2020 greifen auch Mietobergrenzen, die vom Baujahr, der Lage und der Ausstattung der Wohnung abhängig sind.
Ob der Mietendeckel, wie von der Politik geplant, insgesamt zu niedrigeren Mieten auf dem Berliner Wohnungsmarkt führen wird, kann aus heutiger Sicht noch nicht gesagt werden. Denn es scheint sich abzuzeichnen, dass Mietwohnungen verstärkt zum Kauf angeboten werden, da sich aus Sicht der Eigentümer das Vermieten nicht mehr lohnt.
Mieten für Neubauwohnungen
Bei Neubauwohnungen, für die der Mietendeckel nicht gilt, sind die Mieten weiter gestiegen. Laut einer Untersuchung von ImmoScout haben die Mieten von Neubauwohnungen innerhalb eines Jahres (von Juni 2019 auf Juni 2020) um 7,5 Prozent zugelegt. Im Durchschnitt erhöhte sich der Quadratmeterpreis von 16,92 auf 18,19 Euro. Empfehlenswert ist dazu dieses Video der Morgenpost.
Wohneigentumsmarkt in Berlin
Angebotskaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser
Wie in den Jahren zuvor sind die Angebotspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Berlin auch 2019 gestiegen. So liegt nach dem IBB Wohnungsmarktbericht 2019 der mittlere Kaufpreis für Neubau und Bestand im 4. Quartal 2019 bei knapp 550.000 Euro. Dies ist Anstieg um 10,3 Prozent (knapp 51.400 Euro) gegenüber dem 4. Quartal 2018.
Die teuersten Berliner Bezirke in diesem Segment sind 2019 Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf. Mit einem Preis im Median von 825.000 bzw. 795.000 liegen diese Bezirke deutlich über dem Median von (Gesamt-)Berlin (530.000 Euro). So wurden in Charlottenburg-Wilmersdorf 59 Prozent der Ein- und Zweifamilienhäuser um mindestens 700.000 Euro angeboten. In Steglitz-Zehlendorf lag dieser Angebotspreis bei 60 Prozent. Im Segment der niedrigpreisigen Angebote (unter 400.000 Euro) lag der Anteil 2019 berlinweit bei 25 Prozent. Deutlich über diesen Durchschnitt lagen 2019 die Bezirke Treptow-Köpenick (40 Prozent) und Lichtenberg (33 Prozent).
Berlin-Zehlendorf gilt dabei als ein Schwerpunkt für junge Familien, die sich gehobenes Wohnen leisten können. Die Umgebung ist nicht zuletzt dank Kitas, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitmöglichkeiten, Parkanlagen und vielem mehr für eigenheimsuchende Familien ein echter Tipp. (Quelle: Napa Immobilien Zehlendorf)
Angebotspreise für Eigentumswohnungen
Wie bei den Ein- und Zweifamilienhäusern steigen auch die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin seit Jahren kontinuierlich an. Im 4. Quartal 2019 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 4.780 Euro. Im Vergleich zum 4. Quartal 2018 ist dies ein Zuwachs von 9,4 Prozent (rund 410 Euro pro Quadratmeter). Obwohl die Angebotskaufpreise in beiden Segmenten, Bestand und Neubau, gestiegen sind, haben sich jene für Neubau-Eigentumswohnungen weniger dynamisch entwickelt. So betrug der Anstieg im Vergleich der 4. Quartale 2018 und 2019 1,9 Prozent. Bei Bestandswohnungen lag der Zuwachs bei 12,3 Prozent. In Euro bedeutet dies, dass die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen von durchschnittlich rund 5.760 auf 5.870 Euro gestiegen sind. Bei den Bestandsobjekten kostete der Quadratmeter im 4. Quartal 2019 durchschnittlich 4.600 Euro, 2018 4.100 Euro.
Zu den teuersten Eigentumswohnungen in Berlin zählten 2019:
- Eigentumswohnungen in der Baualtersklasse ab 2011
- Wohnungen, die vor 1918 errichtet worden sind und mindestens 90 Quadratmetern haben
- Wohnungen unter 40 Quadratmetern
Die teuersten Wohnungen mit einem Quadratmeterpreis von 6.700 Euro in Berlin waren 2019 Wohnungen in der Baualtersklasse ab 2011 mit unter 40 Quadratmetern.
Unabhängig von der Größe, wobei in ganz Berlin kleinere Wohnungen in der Regel mehr Geld pro Quadratmeter als größere kosten, waren Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf 2019 die teuersten Bezirke. Hier lag der Anteil von Quadratmeterpreisen ab 5.000 Euro bei 55 bzw. 57 Prozent.