Während die Einrichtung und Dekoration eines Eigenheims zentrale Relevanz haben, wenn es um die Personalisierung geht, während der Hausbau, die Konstruktion des Gartens und die Art und Weise, auf die das Haus konstruiert wird, ungemein wichtig für sowohl Stil als auch Substanz des neuen Zuhauses sind, kann man keinen dieser Schritte unternehmen, bevor man nicht einen Plan ausgearbeitet hat, die ganze Sache zu finanzieren.
Über Kurz oder Lang
Beim Bau einer Immobilie gilt es, alle Eventualitäten abzudecken. Der erste Schritt ist hier, sich für eine Art der Finanzierung zu entscheiden. Will man von vorneherein groß investieren und sich mit einer langfristigen Zinsbindung durch den ganzen Bau arbeiten? Oder will man vielleicht eine kurzfristige Finanzierung wählen, die den Einstieg einfacher macht, aber größere Risiken bei unvorhersehbaren Vorfällen bietet?
Für viele kommt die erste Variante einfach nicht infrage, weil ihnen diese langfristige Option der Finanzierung nicht zur Verfügung steht, entweder wegen komplizierter Kreditwürdigkeit oder wegen anderen Zwischenfällen zum Start des Baus. In dem Fall wird mit aller Wahrscheinlichkeit an einem Punkt im Laufe des Baus eine neue finanzielle Spritze nötig sein, welche üblicherweise in Form einer Anschlussfinanzierung geschieht.
Vorsicht ist besser als Nachsicht
Nur weil man sich für die kurzfristige Finanzierung entscheiden muss, heißt das jedoch lange nicht, dass man nicht vorausplanen kann. Wenn die erste Finanzierung ausläuft, wird der Punkt kommen, an dem die Bank ein Angebot für eine zweite Finanzierung vorlegt, was spätestens drei Monate vor Ende der vorigen Zinsbindung geschehen muss. Das ist allerdings so spät, dass es zu dem Zeitpunkt nahezu unmöglich ist, noch anderswo einen Anschluss zu finden.
Daher ist es klug sich schon davor umzusehen, wo man seinen Anschluss bekommen kann, am besten schon Jahre im Voraus. Dabei gibt es mehrere verschiedene Optionen, zwischen denen man die Wahl bekommt, insbesondere Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen. Bei der ersteren Option bleibt man bei der ursprünglichen Bank, hier handelt es sich um eine einfache Verlängerung des Zinsvertrags mit der Bank. Diese ist wohl die einfachste Option, jedoch nicht immer finanziell die beste, da Banken gerne beim zweiten Zins einen höheren Zinssatz erheben.
Bei einer Umschuldung dagegen wechselt man zu einem anderen Anbieter. Diese Option erfordert, dass man sich bereits früh mit dem Problem der Anschlussfinanzierung auseinandersetzt, kann einem im Austausch jedoch deutlich bessere Optionen bieten. Zwar entstehen hier Mehrkosten durch Abgaben an Ämter und Notaren beim Ändern des Gläubigers, doch kann das die Sache wert sein, wenn der neue Gläubiger bessere Konditionen bietet. Manche Kreditgeber übernehmen sogar die Kosten des Wechsels.
Das Forward-Darlehen zu guter Letzt ist wohl die Option, die die früheste Voraussicht benötigt. Hier schließt man den Vertrag zur Anschlussfinanzierung bereits Jahre vor Auslauf des kurzfristigen Angebots ab. Der Vorteil dieses Angebots ist an den Markt gebunden. So erlaubt diese Art des Vertrages, dass man einen günstigen Zeitpunkt ausnutzt, an dem Zinsen besonders niedrig sind, beispielsweise ein spezielles befristetes Angebot eines Zinsgebers oder aber auch eine besondere Weltwirtschaftssituation, die den Hausbau vergünstigt. Diese Option kann sowohl als Prolongation als auch als Umschuldung geschehen, erfordert jedoch auch oft ein detailliertes Wissen des Finanzmarktes, das nicht jedem gegeben ist. Zudem muss man auch mit einem sogenannten “Forward-Zuschlag” rechnen, dem Bonus, den Zinsgeber im Austausch gegen das Ergreifen der idealen Wirtschaftssituation erheben.
Keine falschen Antworten
Welche Option die Richtige ist, wird wohl für jeden anders sein. Die einzige Option herauszufinden, für welchen Pfad der Anschlussfinanzierung man sich entscheiden sollte, liegt in ausführlicher Analyse der Optionen, die einem gegeben sind. Es heißt also sich früh zu informieren und zu vergleichen wo man nur kann. Nur wenn man alle Pfade kennt, kann man sich informiert entscheiden, welchen man gehen sollte.