Die meisten Mietverhältnisse werden durch eine Kündigung beendet. Dabei ist es hilfreich zu wissen, welche Fristen dabei gelten und was Mieter oder Vermieter dabei beachten müssen. Für denjenigen, der gerne früher als vertraglich bzw. gesetzlich vorgesehen ausziehen möchte, besteht aber u. U. die Möglichkeit, selbst einen Nachmieter zu finden. Wir werden im Folgenden beide Fälle beleuchten und über die wichtigsten Details aufklären.
Was gilt für eine ordentliche Kündigung?
Wenn ein unbefristetes Mietverhältnis besteht, dürfen Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Ein verbreiteter Irrtum ist die Vorstellung, der Mieter könne jederzeit den Mietvertrag beenden, wenn er dem Vermieter drei potenzielle Nachmieter vorschlägt. Dies geht nur in Ausnahmefällen und wenn eine entsprechende Regelung im Mietvertrag vereinbart wurde. Mehr dazu gleich.
Der Vermieter darf grundsätzlich ebenfalls innerhalb einer Frist von drei Monaten kündigen. Wenn das Mietverhältnis mehr als fünf Jahre bestanden hat, beträgt seine Kündigungsfrist jedoch sechs Monate, nach mehr als acht Jahren sogar neun Monate. Der Vermieter muss seine Kündigung stets mit einem berechtigten Interesse begründen, zum Beispiel mit Eigenbedarf oder mit erheblichen Verletzungen der Vertragspflichten durch den Mieter. Selbst dann hat der Mieter unter Umständen ein Widerspruchsrecht – insbesondere dann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder einen Haushaltsangehörigen eine besondere Härte bedeuten würde. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn kein angemessener Ersatzwohnraum beschafft werden kann (Sozialklausel).
Ausnahmsweise ist auch eine fristlose Kündigung möglich – beispielsweise durch den Mieter, wenn der Wohnraum seine Gesundheit erheblich gefährdet. Der Vermieter kann dem Mieter im Falle des Zahlungsverzugs bei zwei aufeinander folgenden Terminen kündigen. Eine Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und persönlich unterschrieben sein.
Sonderfall: Selbst für einen Nachmieter sorgen
Fast jeder kommt einmal in eine Situation, in der er vor Ende der Kündigungsfrist aus seinem Mietvertrag aussteigen möchte. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten hilft gerade denjenigen nicht, die einen Kündigungsausschluss unterschrieben haben. Ein Ausweg bietet in diesem Fall die Nachmietersuche – doch sie ist nicht grundsätzlich zulässig.
Nur wenn im Mietvertrag eine entsprechende Nachmieterklausel (auch Ersatzmieterklausel genannt) enthalten ist, kann man auf diese Weise das Mietverhältnis vorzeitig beenden. Ist keine entsprechende Nachmieterklausel vorhanden, braucht es entweder die Kulanz des Vermieters oder einen triftigen Grund. Was ein triftiger Grund ist, um aus dem Mietvertrag auszusteigen, liegt nicht im Auge des Betrachters. Rechtlich zählen beispielsweise eine günstigere oder verkehrstechnisch besser gelegene Wohnung oder der Einzug in erworbenes Eigentum zum Beispiel nicht als triftige Gründe, um vorzeitig aus einem Mietvertrag auszusteigen.
Der vorzeitige Ausstieg aus einem Mietvertrag durch Bereitstellung eines Nachmieters ist aber dann möglich, wenn man beispielsweise Familienzuwachs erwartet und die Wohnung zu klein wird. Auch wenn die Wohnung zu klein wird, weil eine Hochzeit ansteht und der Ehepartner einziehen möchte, kann ein Nachmieter gestellt werden. Ein Härtefall liegt ebenfalls vor, wenn man berufsbedingt oder altersbedingt in ein Alters- oder Pflegeheim umziehen muss.
Was ist bei der Nachmietersuche wichtig?
Ist ein Härtefall gegeben oder besteht durch eine Nachmieterklausel die Möglichkeit, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen, muss ein geeigneter Nachmieter gefunden werden, der den laufenden Mietvertrag übernimmt. Die wichtigste Bedingung ist natürlich, dass der Nachmieter in der Lage ist, die Miete zuverlässig zu zahlen. Wenn ein Vermieter einen Nachmieter ohne nachvollziehbaren, triftigen Grund ablehnt, darf der bisherige Mieter trotzdem aus der Wohnung ausziehen. Der Gesetzgeber gibt dem Vermieter allerdings eine Überlegungsfrist von bis zu drei Monaten, in der er die Eignung des Nachmieters prüfen kann. Ganz so schnell, wie man es sich also vielleicht wünscht, kommt man dann doch nicht aus dem Mietvertrag heraus.
Wichtig zu wissen ist: Zum Thema Kündigung, Nachmieter finden, Betreten der Wohnung durch den Vermieter etc. gibt es zahlreiche Gerichtsurteile, die beispielsweise über fachanwalt.de recherchiert werden können. Hier können Nachmieter u. a. auch herausfinden, ob es zulässig ist, ihnen einen neuen Mietvertrag mit verschlechterten Konditionen für die Wohnung aufzuerlegen.